공유물 관리행위와 변경행위를 구분해 동의범위 정하기
발행
공동소유 주택을 임대하거나 수리할 때 한 사람이 결정해도 되는지 자주 다툰다. 민법은 보존행위, 관리에 관한 사항, 공유물의 처분·변경을 달리 취급하므로 공사나 계약의 구체적인 범위를 먼저 정리해야 한다.
관리행위는 지분의 과반수로 정한다
민법 제265조에 따르면 공유물 관리에 관한 사항은 공유자의 지분 과반수로 결정하고 보존행위는 각자가 할 수 있다. 여기서 사람 수가 아니라 지분 비율을 기준으로 하므로 3명 중 2명의 찬성만 세어서는 안 된다.
변경행위에는 왜 전원 동의가 문제되나
민법 제264조는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다는 원칙을 둔다. 철거, 대규모 증축처럼 물건의 본질이나 형태를 바꾸는 일은 단순 관리보다 엄격하게 볼 수 있다.
임대와 수리는 사안별로 본다
임대 기간과 조건, 기존 이용상태, 수리 규모에 따라 관리인지 변경인지 판단이 달라질 수 있다. 계약 제목에 관리라고 적었다는 이유만으로 동의 요건이 정해지지 않으므로 도면과 견적, 사용 목적을 함께 검토한다.
결정 과정을 문서로 남기기
공유자별 지분, 찬반 의사, 공사 범위, 비용 분담, 수익 배분을 회의록이나 합의서에 적는다. 경계가 모호하거나 반대자가 있다면 계약 체결 전에 법률 전문가의 판단을 받는 것이 후속 분쟁을 줄인다. 같은 공사라도 낡은 창호를 같은 규격으로 교체하는 것과 벽을 철거해 면적이나 용도를 바꾸는 것은 영향이 다르다. 견적서의 공사명보다 도면, 철거 범위, 공용부분 침범 여부를 놓고 동의 수준을 판단해야 한다.