상담 직전에 최신 발급본의 대상 부동산, 소유자, 접수 중·완료된 권리변동과 말소 표시를 순서대로 점검하는 체크리스트다.
실거래가가 설명하는 거래 가격과 등기부가 보여주는 소유·담보권 기재를 나눠 보고, 가격자료로 권리관계를 추정하지 않는다.
오피스텔은 호실 등기와 건물·토지 관련 자료가 설명하는 대상이 다를 수 있어, 전유부분·대지권·담보 목적물을 각각 확인한다.
빌라의 건물·호실 표시와 토지 관련 권리 기재를 같은 주소라고 합치지 않고, 등기 대상과 대지권 표시를 문서별로 대조한다.
이전 발급본과 최신 등기부 사이에서 달라진 기재를 발견했을 때 변경 원문·확인 담당자·근거자료·다음 단계 진행조건을 기록하는 흐름이다.
상담 전에 최신 등기부의 주소·동호수, 소유자, 갑구·을구 기재를 원문 위치와 접수정보 중심으로 표시하는 준비 메모다.
등기부의 갑구·을구 항목을 구분해 외우는 대신 순위번호·당사자·접수정보를 한 사건 메모에 연결하고 미확인 질문을 표시한다.
계약 때 보관한 등기부와 최신 발급본을 같은 항목별로 나란히 놓고, 달라진 기재와 잔금 전 확인 담당자·근거자료·처리상태를 기록하는 양식을 제시한다.
위반건축물 표시는 건축물대장의 행정상 상태이고 등기 면적은 등기된 소유권 객체의 표시다. 두 자료가 다르면 단순 오타로 넘기지 말고 무단 증축 여부와 원상회복 위험을 확인해야 한다.
매매 잔금 직전에는 계약 때 발급한 등기부가 아니라 지급 직전의 최신 등기사항증명서를 다시 확인해야 한다. 새 압류나 근저당 신청이 접수됐다면 내용을 파악할 때까지 송금 순서를 조정한다.
집합건물의 전유부분은 소유자가 독립적으로 사용하는 공간이고 공용부분은 여러 구분소유자가 함께 이용하는 부분이다. 문, 벽, 배관처럼 경계에 놓인 시설은 도면과 규약을 함께 봐야 구분할 수 있다.
대지권 미등기 아파트는 건물 전유부분의 등기는 있어도 토지 권리가 대지권으로 정리되지 않은 상태일 수 있다. 담보 검토에서는 토지지분의 존재와 취득 경위, 별도등기 여부를 추가 자료로 확인해야 한다.
집합건물의 대지권 비율은 토지에 대한 권리 몫이고 전유면적은 건물 내부의 독립된 공간 크기다. 산정 대상이 다르기 때문에 두 비율이 일치하지 않는 것이 곧 등기 오류는 아니다.
구분지상권은 토지의 위나 아래 일정 범위를 사용하기 위해 설정되는 권리다. 토지 소유권이 있다고 해서 터널·선로·시설이 지나는 공간까지 제한 없이 이용할 수 있는 것은 아니다.
가처분 등기는 소유권에 관한 다툼이나 처분 제한을 보전하기 위해 설정될 수 있다. 현재 소유자 이름만 확인하고 거래를 진행하면 가처분권자가 주장하는 권리와 충돌할 위험이 있다.
예고등기는 과거 소유권 관련 소송이 제기됐음을 알리던 제도의 흔적일 수 있다. 현재 제도와 효력을 단순 적용하지 말고 해당 사건의 결과와 말소 여부를 확인해야 오래된 기록을 제대로 해석할 수 있다.
법인에서 개인으로 소유자가 바뀐 경우 갑구의 이전 원인과 대표권, 매매대금 지급 관계를 함께 확인해야 한다. 등기상 명의 변경만으로 거래의 내부 절차까지 모두 드러나지는 않는다.
환매특약 등기는 매도인이 정해진 조건 아래 목적물을 다시 사들일 수 있도록 매매와 함께 공시한 기록이다. 특약 기간과 행사 조건을 확인하지 않으면 현재 소유자의 처분 가능 범위를 넓게 볼 수 있다.
등기 접수일은 신청이 접수된 날이고 완료일은 심사가 끝나 기록이 반영된 날이다. 두 날짜 사이에는 보정이나 처리 대기가 생길 수 있으므로 잔금일에는 두 시점을 구분해 확인해야 한다.
등기부 한 줄에 원인일과 접수일이 다르게 적혀 있으면 어느 날짜에 소유권이 바뀐 것인지 혼란스러울 수 있다. 두 날짜는 서로 다른 사건을 기록한다. 확인 기준을 함께 정리합니다.
집합건물 등기부에 대지권 미등기나 관련 표시가 있으면 '토지지분이 없다'고 바로 결론내리기 어렵다. 왜 대지권 등기가 되지 않았는지 추가자료를 통해 확인해야 한다. 확인 기준을 함께 정리합니다.
등기부에 환매특약이나 환매권 관련 표시가 남아 있으면 일반적인 소유권만 보고 거래하기 어렵다. 누가 어떤 조건으로 다시 사갈 수 있는 권리를 가졌는지 등기내용과 원인서류를 함께 봐야 한다.
소유권이전청구권 가등기가 표시된 등기부에서 권리자·등기원인·접수정보를 읽는다. 후속 등기와 말소 여부를 확인하되 현재 효력이나 본등기 가능성을 단정하지 않는다. 거래 전 추가로 물어볼 사항도 정리한다.
‘토지와 건물 등기부를 각각 확인해야 하는 경우’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘등기부 발급 시각이 거래 단계마다 중요한 이유’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘등기부 주소와 현장 주소가 다를 때 대조할 자료’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘신탁등기 부동산은 신탁원부까지 봐야 하는 이유’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘전세권 등기와 일반 임대차 계약을 구분하는 기준’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘지상권이 설정된 토지에서 확인할 항목’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘지역권 등기에서 토지 관계를 읽는 기본 순서’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘가등기는 왜 원인과 목적을 함께 봐야 할까’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘압류 등기에서 채권자와 접수일을 읽는 법’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘가압류 표시를 발견했을 때 확인할 문서와 순서’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.
‘등기부 갑구와 을구는 어떤 질문에 답할까’를 중심으로 확인 기준과 필요한 자료, 기록 순서를 정리한다. 한 가지 정보로 결론내리지 않고 다음 확인 단계까지 이어갈 수 있도록 안내한다.