여러 임차보증금이 있는 다가구의 선순위 부담을 합산하는 방법
발행
다가구주택은 여러 가구가 살지만 등기상 하나의 주택으로 거래되는 경우가 많다. 담보권자는 건물 전체의 임대차 부담을 보게 되므로 소유자가 기억하는 총액보다 계약서와 전입 자료를 세대별로 맞추는 작업이 먼저다.
임차인 표에 넣을 항목
호실, 임차인, 보증금, 월세, 계약기간, 실제 입주일, 전입일, 확정일자를 한 줄씩 적는다. 빈 방이나 소유자 거주 공간도 표시해야 전체 호수와 자료의 빈칸이 맞는지 확인할 수 있다.
등기부 밖의 권리를 찾는 방법
근저당과 전세권은 등기부에서 보지만 일반 주택임대차는 을구에 나타나지 않을 수 있다. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 현장 점유를 교차 확인하고 자료 발급 권한과 절차도 지킨다.
합산할 때 순위를 반영하기
모든 보증금을 같은 선순위 금액으로 더하지 않는다. 근저당 설정 전후의 대항력과 확정일자, 소액임차인 요건을 세대별로 구분해야 예상 배당과 담보 부담을 현실적으로 볼 수 있다.
추가자금 검토에서 남는 변수질문
선순위 실제 잔액, 임차보증금의 권리순위, 주택 평가액을 같은 기준일로 준비한다. 취급업체가 인정하는 담보여력은 현장 확인과 내부 기준에 따라 달라지며, 임차보증금이 언제나 전액 기계적으로 차감된다고 단정할 수 없다. 다가구는 각 세대가 독립 등기된 다세대주택과 달라 건물 전체의 임차관계가 한 담보가치에 영향을 줄 수 있다. 소유자가 알려 준 보증금 합계와 전입세대 자료가 다르면 누락 세대부터 확인한 뒤 계산을 다시 해야 한다. 계약이 갱신되거나 보증금이 바뀐 세대는 최초 계약서와 최근 증액 자료를 함께 놓아야 기준일을 놓치지 않는다.