전입일과 근저당 접수일이 같은 날일 때 순위를 확인하는 법
발행
주택 임차인의 전입신고는 신고한 즉시 대항력이 생기는 것으로 단순화하면 오류가 생긴다. 주택 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생하는 것이 원칙이므로, 근저당 등기의 접수 시점과 비교 기준을 정확히 잡아야 한다.
임차인의 기준일을 계산하는 법
계약서의 입주일, 열쇠 인도 시점, 주민등록 전입일을 각각 확인한다. 전입신고만 먼저 해 두고 실제 인도를 받지 않았다면 요건이 완성됐다고 보기 어려우며, 확정일자는 우선변제권 판단을 위해 별도로 본다.
근저당은 무엇으로 순서를 정하나
등기 권리 사이의 순위는 원칙적으로 접수 순서가 중요하다. 같은 날짜에 설정된 권리가 여러 개면 을구의 순위번호와 접수번호를 읽고, 접수 중이었다면 등기신청 사건의 처리 결과까지 확인한다.
같은 날이라는 말의 함정
임차인이 전입한 날 근저당도 접수됐다는 사실만 비교하면 기준시각이 서로 다른 제도를 한 줄에 놓게 된다. 대항력은 다음 날 발생 문제를, 근저당은 접수 시점 문제를 각각 검토한 뒤 경매 때의 배당순위를 판단해야 한다.
추가 담보 평가에 필요한 자료
최신 등기부와 전입세대확인 자료, 임대차계약서, 확정일자 자료, 실제 점유 여부를 함께 본다. 임차보증금을 무조건 전액 차감한다고 단정하지 말고 전입·확정일자·기존 담보의 순위를 바탕으로 취급기관 기준을 확인한다. 전입신고의 접수 시각만으로 주택 인도 시점을 알 수 없는 경우에는 열쇠 인계 확인서, 이삿짐 반입 기록, 관리사무소 자료 등을 보완해서 본다. 순위 판단이 분쟁으로 이어질 수 있다면 법률 전문가의 검토를 거쳐야 한다.