대지권 미등기 아파트의 담보 검토에서 확인할 자료
발행
등기부 표제부에 대지권의 표시가 없다고 해서 언제나 토지 권리가 전혀 없는 것은 아니다. 사업 초기의 토지 정리 지연, 환지, 분양대금 문제 등 원인이 다양하므로 건물등기와 토지등기를 함께 찾아야 한다.
미등기 사유부터 확인하기
분양계약서와 시행사 안내, 관리사무소 보관자료, 등기소 기록을 통해 대지권 정리가 왜 늦어졌는지 확인한다. 단지 전체가 같은 상태인지 특정 세대만 문제인지에 따라 필요한 조치가 달라질 수 있다.
토지 등기부에서 지분 찾기
대지에 해당하는 필지별 토지 등기부를 발급해 현재 소유자와 지분, 압류·근저당을 살핀다. 전유부분 소유자 명의의 토지지분이 있더라도 건물과 일체로 처분되는지 법적 관계를 따로 검토한다.
담보가치가 단순 면적 계산이 아닌 이유
금융기관은 건물만 처분할 때의 환가성, 토지권리의 귀속, 선순위 권리와 등기 가능성을 본다. 같은 단지의 거래가격이 있어도 정상적으로 대지권이 등기된 세대와 동일하게 평가된다고 단정할 수 없다.
상담 전에 준비할 자료
건물·토지 등기부, 건축물대장, 분양계약서, 대지권 정리 예정 자료와 기존 대출 잔액을 모은다. 추가 담보 취급 여부는 권리 정리 상태와 업체별 기준에 따라 달라지므로 대지권 미등기 사실을 숨기지 않고 설명해야 한다. 토지지분을 나중에 취득하기로 한 약정이 있다면 상대방, 지급 완료 여부, 이전 가능한 시기를 문서로 확인한다. 장래 정리 예정이라는 설명만으로 현재 건물과 토지를 완전한 하나의 담보처럼 계산해서는 안 된다. 시행사나 조합이 보관한 토지 정리 일정도 날짜와 담당자를 확인해 서면으로 남기는 편이 좋다.