공동명의 주택에 기존 근저당이 있을 때 추가 설정 범위를 보는 법
발행
을구의 근저당권 설정 항목에는 채권최고액과 채무자, 근저당권자뿐 아니라 권리의 목적이 드러난다. 공유자 전원이 담보를 제공한 경우와 한 명의 지분만 담보로 제공한 경우는 후속 권리의 대상과 회수 구조가 다르다.
등기 목적에서 담보 대상을 찾기
근저당이 소유권 전부에 관한 것인지 특정 갑구 순위번호의 지분에 관한 것인지 문구를 확인한다. 지분 이전이 여러 번 있었다면 설정 당시 소유비율과 현재 비율을 연결해 권리가 어느 몫에 존속하는지 살핀다.
채무자와 담보제공자는 다를 수 있다
대출을 받은 채무자와 부동산 지분을 제공한 사람이 같지 않을 수 있다. 등기부의 채무자 표시만 보고 담보 제공 범위를 판단하지 말고 설정계약서와 소유자별 동의·서명 자료를 확인한다.
본인 지분에 추가 설정을 검토한다면
민법 제263조에 따라 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있지만 기존 근저당이 그 지분에 먼저 미치는지 확인해야 한다. 본인 지분만을 대상으로 취급하는 상품이 있어도 담보가치, 선순위 잔액, 공유 구조에 따라 결과는 달라진다.
주택 전체 설정과 혼동하지 않기
공유물 전체를 새 담보로 제공하는 행위는 모든 공유자의 권리와 관련되므로 자기 지분만의 처분과 같지 않다. 민법 제264조의 전체 처분·변경 원칙도 고려해 계약 대상을 분명히 하고 필요한 동의 범위를 법률적으로 확인한다. 공유자 전원이 채무자인지, 한 사람의 채무를 위해 모두가 담보를 제공했는지도 계약서에서 구별한다. 이름이 근저당 설정자란에 있다는 사실과 원금을 갚아야 하는 채무자라는 사실은 같은 의미가 아니다.