집합건물의 공용부분을 전유부분과 구분하는 방법
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아파트 현관 안쪽이라고 모두 전유부분은 아니며, 복도에 있다고 모두 공용부분인 것도 아니다. 등기부와 건축물대장에는 전유면적이 표시되지만 세부 시설의 관리 책임은 집합건물법과 관리규약, 실제 구조에 따라 판단된다.
등기와 대장에서 확인할 범위
등기부 표제부의 전유부분 표시와 건축물대장 전유부의 층·호수·면적을 맞춘다. 평면도나 집합건축물대장의 도면을 확보하면 벽체와 설비 공간이 어느 구획에 속하는지 이해하기 쉽다.
법정 공용부분의 예
계단, 공용복도, 승강기처럼 구조상 여러 소유자가 쓰는 부분은 공용부분으로 본다. 이런 공간은 별도 등기 없이 전유부분 처분에 따르는 경우가 많아 한 세대가 임의로 막거나 독점 사용하기 어렵다.
규약으로 정한 공용부분
관리사무실이나 창고처럼 원래 독립 사용이 가능한 공간도 규약이나 공정증서에 따라 공용부분이 될 수 있다. 현재 사용자가 있다는 이유만으로 그 사람의 전유부분이라 단정하지 말고 규약 설정과 등기 여부를 확인한다.
수리비 분쟁을 줄이는 확인
누수나 배관 고장이 생기면 원인 지점, 전용 배관인지 공용 수직관인지, 관리규약의 비용 기준을 조사한다. 피해 세대 위치만으로 책임을 정하지 말고 전문가 진단과 사진, 공사내역을 남겨 구분소유자와 관리단이 협의한다. 전유부분 안쪽의 마감재가 손상됐어도 원인이 외벽이나 공용배관이면 책임 주체가 달라질 수 있다. 공사를 시작하기 전에 관리단이 현장을 볼 기회를 주고, 누가 긴급조치를 승인했는지 기록해 두는 편이 좋다. 관리규약이 최근 개정됐다면 사고나 공사 당시 적용되던 조항도 확인한다. 현재 규약만으로 과거 비용 부담을 소급해 정하기 어려운 경우가 있다.