부기등기로 추가된 근저당 변경은 새 순위번호가 없어도 후순위 판단에 영향을 주나

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추가 담보 상담을 준비하면서 을구의 큰 순위번호만 적으면 부기등기로 기록된 권리 변동을 빠뜨릴 수 있다. 새 번호의 근저당이 안 보인다는 이유로 선순위 내용이 그대로라고 확정해서는 안 된다. 부기등기가 어떤 주등기에 붙었는지와 그 원인이 무엇인지를 함께 읽어야 한다.

접수일이 새로워도 모두 새 순위는 아니다

부동산등기법 제5조는 부기등기의 순위가 주등기의 순위를 따르고, 같은 주등기에 관한 부기등기끼리는 등기 순서에 따른다고 정한다. 따라서 부기등기의 접수일이 늦다는 사실만 보고 그 권리 전부가 새 후순위가 됐다고 메모하는 것은 맞지 않을 수 있다. 제52조는 권리 이전, 소유권 외 권리를 목적으로 한 권리, 변경·경정 등 부기로 하는 등기의 종류를 열거한다.

가령 아파트 을구 1번 근저당 아래 1-1, 1-2라는 표시가 있고 다른 주등기 2번이 있다고 하자. 표시 형식은 설명용이다. 1-1을 독립된 세 번째 대출로 합산하거나 1-2의 접수일이 2번보다 늦다는 이유만으로 모든 내용을 2번 뒤 순위로 단정하지 않는다. 먼저 1번과 연결된 권리인지 확인하고 각 부기 항목의 등기목적·원인·변경 대상을 적는다.

부기라는 형식만으로 범위까지 같아지지는 않는다

권리자 이전과 최고액 변경, 권리에 붙은 별도 권리의 설정은 같은 답변이 아니다. 특히 제52조는 권리 변경·경정에서 등기상 이해관계 있는 제삼자의 승낙이 없는 경우에 관한 단서를 둔다. 이 때문에 ‘변경은 언제나 기존 순위를 그대로 가진다’는 식으로 일반화하면 안 된다. 실제 순위와 담보 범위가 필요한 경우에는 전체 등기와 원인자료를 등기 담당 전문가에게 확인한다.

후순위 추가자금 자료에는 주등기 번호, 붙은 부기 번호, 접수정보, 현재 권리자, 변동 내용, 미확인 해석을 별도 항목으로 적는다. 이 글은 새 번호를 부여하는 규칙을 이용해 개별 배당액을 산출하는 안내가 아니다. 부기 내용을 빼고 계산한 담보여력은 심사자료로 확정하지 않는다.

기존 담보의 연결 관계를 확인한 뒤 실제로 자금이 더 필요한 일반 아파트 소유자는 추가자금 상담에서 확인하는 선순위 자료를 참고할 수 있다. 이 매체와 한모금은 소유·운영 관계가 있으며 해당 연결은 대출중개 서비스의 홍보 안내다. 상담은 등기의 법률 해석을 대신하지 않고, 확인된 권리자료와 실제잔액을 토대로 가능한 방향을 검토하는 단계다.

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