위반건축물 표기와 등기 면적이 다를 때 대조하는 법
발행
옥상 방이나 베란다 확장처럼 실제 면적이 등기부보다 넓어 보일 때 건축물대장에 위반건축물 표기가 있을 수 있다. 등기부에 면적이 적혀 있지 않다는 이유만으로 사용부분이 합법이거나 매매 대상 소유권에 포함된다고 볼 수 없다.
세 문서의 면적을 나란히 놓기
등기사항증명서의 전유면적, 건축물대장의 연면적·전유면적, 현황도 또는 실측면적을 구분한다. 발코니처럼 산입 기준이 다른 공간도 있으므로 숫자 차이만 보고 불법면적을 역산하지 않는다.
위반 내용은 대장에서 찾기
건축물대장 변동사항과 위반건축물 표시, 관할 구청의 시정명령 내용을 확인한다. 위반 위치와 면적, 발생 시기, 이행강제금 부과 여부를 알아야 매수 후 부담을 추정할 수 있다.
매도인 설명과 현장을 대조하기
도면과 현장을 비교해 벽체, 계단, 옥상 구조물이 언제 바뀌었는지 묻는다. 오래 사용했다거나 세금이 부과됐다는 사실만으로 허가가 있었다고 단정하지 말고 허가·신고 서류를 확인한다.
거래와 담보 평가에 미치는 영향
금융기관은 적법한 면적만 가치로 인정하거나 원상회복 가능성을 반영할 수 있다. 계약서에는 위반사항 고지, 시정 책임, 비용 부담을 적고 구체적 법적 효과는 관할기관과 전문가에게 확인한다. 위반 부분을 원상회복하기로 했다면 철거 가능 여부와 비용뿐 아니라 임차인의 사용 공간이 줄어드는지도 살핀다. 잔금 전 시정 완료를 조건으로 둘 경우에는 구청 확인이나 대장 표시 정리까지 무엇을 완료로 볼지 계약서에 적는다. 임차 중인 건물이라면 시정공사가 영업이나 거주를 중단시키는지도 확인한다. 단순 철거비보다 휴업이나 이주 문제가 더 큰 부담이 될 수 있다.