확정일자 자료와 등기부만으로 알 수 없는 점유관계
발행
등기부에 근저당과 전세권이 정리돼 있고 확정일자 현황도 확보했더라도 빈집인지, 임차인이 계속 사는지, 무상사용자가 있는지는 별도 문제다. 점유는 임차권의 대항력과 명도 일정에 직접 영향을 줄 수 있다.
등기부에 나타나지 않는 점유
가족의 무상거주, 미전입 임차인, 전대차, 퇴거 후 남은 짐 같은 상태는 등기만으로 확인하기 어렵다. 소유자의 진술을 받고 현장 방문과 관리사무소 확인 등 적법한 방법으로 실제 사용자를 파악한다.
확정일자가 말하지 못하는 것
확정일자는 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 공적 확인 수단이지만 현재 계약이 해지됐는지, 보증금이 반환됐는지, 점유가 이어지는지까지 보증하지 않는다. 갱신계약이나 보증금 증감 계약도 원본으로 연결해 봐야 한다.
전입과 인도를 함께 보는 이유
주택임대차의 대항력은 주민등록만으로 완성되는 것이 아니라 주택 인도도 필요하다. 전입세대 자료에 이름이 없거나 말소됐다는 사실만으로 즉시 빈집이라고 결론내리지 말고 열쇠와 생활 흔적, 퇴거 합의를 확인한다.
거래 전 확인을 기록으로 남기기
점유자 확인서, 임대차계약서 사본, 보증금 반환 계획, 명도일정을 한 묶음으로 정리한다. 개인정보를 불필요하게 수집하지 않으면서도 누가 언제 공간을 넘기는지 계약 특약에 구체화해야 잔금과 담보 설정의 공백을 줄일 수 있다. 임차인이 전출신고를 했어도 짐과 열쇠를 그대로 두었다면 점유가 끝났는지 다툼이 생길 수 있다. 반대로 가족만 전입한 사정처럼 서류상 세대주와 실제 계약자가 다른 경우도 있어 현장 확인 결과를 날짜와 함께 남긴다.