선순위 채권최고액을 올리려면 이미 있는 후순위권자의 승낙도 필요한가

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후순위 담보가 이미 있는 아파트에서 선순위 채권최고액을 올릴 때는 증액 숫자만 보면 안 된다. 변경을 기존 순위의 부기등기로 할 수 있는지와 등기상 이해관계인 승낙 여부를 함께 확인해야 한다. ‘은행이 선순위이므로 얼마를 늘려도 같은 순위’라는 설명으로 기존 후순위 부담을 확정하지 않는다.

증액 계약과 증액분의 순위는 구분한다

부동산등기법52조는 권리의 변경·경정을 부기로 하는 등기로 정하면서 등기상 이해관계 있는 제삼자의 승낙이 없는 경우를 단서로 둔다. 부기등기 순위가 주등기 순위를 따른다는5조와 함께 읽을 항목이다. 승낙이 없으면 어떤 종류의 변경등기도 절대 할 수 없다는 뜻으로 확대해서는 안 된다. 이번 증액의 신청 방식·효력·승낙 대상을 등기 담당자에게 구체적으로 확인해야 한다.

가령 선순위 최고액1억원, 뒤에 설정된 별도 담보가 있는 상태에서 선순위 최고액을1억3천만원으로 바꾸려는 가상 상황을 생각해 보자. 산술상 증액은3천만원이다. 그렇다고 소유자가3천만원을 새로 받거나, 기존 후순위의 부담이 무조건3천만원 늘었다고 결론내릴 수는 없다. 최고액과 실제 채무, 변경등기의 순위 문제는 다른 확인 항목이다.

새 자금 상담 전에 원래 근저당의 접수정보·최고액, 중간에 생긴 권리, 증액 변경계약, 승낙을 확인할 대상과 문서, 변경 후 등기상 표시를 모은다. 승낙서가 있다면 그 범위가 이번 권리 변경인지 확인한다. 다툼이 있거나 압류·다른 권리가 함께 있으면 해당 자료를 법률·등기 전문가에게 제시한다.

추가자금 여력을 고정값으로 두지 않는다

선순위 증액이 검토 중인데 예전 등기부의 최고액만 후순위 계산표에 고정해 두면 상담 자료가 어긋날 수 있다. 반대로 증액 요청을 받았다는 사실만으로 변경이 완료됐다고 적어도 안 된다. 요청·합의·신청·등기 완료 중 현재 상태를 표시하고, 실제 채무잔액은 해당 금융기관의 기준일 있는 자료로 별도 확인한다.

이 변경 관계가 정리된 일반 아파트에서 자금이 더 필요하다면 선순위 변동을 반영한 추가자금 상담 준비를 참고할 수 있다. 이 매체와 한모금은 소유·운영 관계가 있으며 링크는 대출중개 서비스 홍보다. 해당 상담이 제삼자 승낙이나 등기 효력을 대신 확정하지는 않고, 현재 확인된 자료를 토대로 취급 가능성을 검토한다.

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